Acheter un bien immobilier destiné à la location peut vous permettre de bénéficier de différents dispositifs fiscaux. Pour réaliser cet achat dans les meilleures conditions, il est important de bien définir votre projet, choisir le financement adéquat ainsi que le régime fiscal dans lequel vous voulez vous inscrire. Pour bien comprendre les impacts des différentes solutions sur votre projet, parlez-en à votre Conseiller.
DÉFINISSEZ VOTRE PROJET
Vous allez rechercher un bien à acheter pour le mettre en location.
Il est donc important d’évaluer le rapport qualité/coût du bien, sa situation, la demande locative du marché, les prix pratiqués etc., pour que les loyers perçus puissent suffisamment contribuer au financement de votre achat.
Crédit Agricole Immobilier* vous propose d’effectuer une simulation de votre projet d’investissement locatif sur la base de la loi fiscale en vigueur.
* Notre filiale Crédit Agricole Immobilier est juridiquement et financièrement indépendante.
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Le crédit In fine permet le remboursement en une seule fois, en fin de contrat, du capital emprunté, les intérêts étant payables régulièrement selon la périodicité prévue au contrat. Pour les personnes redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les crédits in fine sont déductibles dans des conditions proches de celles d’un prêt amortissable.
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Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. S'agissant d'un prêt concernant l'acquisition ou la construction d'un logement, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
DÉCOUVREZ LES DIFFERENTS DISPOSITIFS FISCAUX POUR VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF
| Les régimes particuliers* |
Avantage fiscal |
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Pinel prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, mais à partir du 1er janvier 2018 uniquement sur les zones A, A bis et B1
NB : les acquisitions en zones B2 ou C sont toujours incluses dans le dispositif à la condition d’avoir fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et de réalisation de l’acquisition au plus tard le 31 décembre 2018.
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Réduction d’impôt de 12% du prix de revient étalés sur 6 ans, ou de 18 % du prix de revient étalés sur 9 ans (durée de l’engagement de location), avec plafond d’investissement, plafonnement des loyers et conditions de ressources des locataires. Possibilité de proroger de deux fois 3 ans, ou une fois 3 ans, pour atteindre au maximum 21% sur 12 ans. Taux porté à 23% (6 ans) ou 29% (9 ans) dans les DOM-TOM. |
Malraux
Sauvegarde du patrimoine - Immeubles en secteur sauvegardé |
Réduction d’impôt des dépenses de travaux plafonnées (100.000 €/an, 400.000€ au total) :
- de 22% si votre acquisition est située dans un site couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
- ou de 30% si votre acquisition est sur un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur).
De plus, vous devez vous engager à louer pour une durée minimum de 9 ans.
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Cosse ancien ou Louer abordable (depuis le 1er janvier 2017)
Logement donné en location dans le cadre d’une convention avec l’ANAH dans les zones A, A bis, B1 et B2 (voire C à certaines conditions)
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Bénéfice d’une déduction, pour le calcul des revenus fonciers, pouvant aller de 15 à 85% en fonction de la zone, du secteur de conventionnement Anah, ou d’une intermédiation locative pour les personnes défavorisées.
NB : Cette déduction ne permettra en pratique d’obtenir aucun avantage fiscal en 2018 (année de transition dans le cadre de l’entrée en vigueur du prélèvement à source de l’IR à compter du 1er janvier 2019).
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Déficit foncier
Encourager la rénovation de l’immobilier locatif ancien
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ? C’est lorsque vos charges annuelles de propriété (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières…) sont plus importantes que les revenus locatifs encaissés.
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Achat d’un bien décoté nécessitant des travaux déductibles des revenus fonciers, et d’un montant générant un déficit foncier au titre de leur année de réalisation.
Déduction du déficit foncier de l’année du revenu global de l’année jusqu’à 10.700 €. Imputation du déficit restant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
NB : Cette déduction ne permettra en pratique d’obtenir aucun avantage fiscal en 2018 (année de transition dans le cadre de l’entrée en vigueur du prélèvement à source de l’IR à compter du 1er janvier 2019). De plus, le montant des travaux déductibles en 2019 sera égal à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019.
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Micro foncier ou micro BIC
Simplifier la location d’un logement ancien (sans prêt, ni travaux)
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Abattement sur les loyers de 30% en location nue et 50% en location meublée (en contrepartie, aucune autre charge ne peut être déduite). |
Loueur en meublé non professionnel
Favoriser les logements dans les zones touristiques/ étudiantes/ pour personnes âgées
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Régime « Censi Bouvard » (prorogé jusqu’au 31 décembre 2018)
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Réduction d’impôt de 11% du prix de revient, étalés sur 9 ans (durée de l’engagement de location), avec plafond d’investissement.
Récupération de TVA. |
Régime « Amortissement »
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Amortissement du bien déductible des loyers et report indéfini du déficit généré, ce qui permet d’avoir des revenus locatifs (BIC) peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. |
Démembrement
Encourager les logements à loyer modéré en cédant temporairement à un bailleur social l’usufruit d’un logement.
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Achat d’un bien pour 50 à 60% de sa valeur.
Aucune gestion locative, aucune fiscalité IR et IFI à supporter pendant la durée du démembrement.
Possibilité pour le nu-propriétaire de déduire de ses revenus fonciers existants, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition du logement (mais pas de déduction de ces emprunts de l’assiette de l’IFI). |
* Le choix de certains régimes (Pinel, Malraux, Cosse Ancien, Censi-Bouvard) doit être effectué lors de la réalisation de l’investissement, et ne peut pas être modifié ensuite.
Renseignez-vous sur les conditions de durée d’engagement de location, de montant de loyers et autres critères, pour réaliser votre opération dans les meilleures conditions. Ces différents dispositifs sont ouverts dans la limite du plafonnement global de certains avantages fiscaux.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le découpage des zones
Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Ce zonage s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
- Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
- Zone C : reste du territoire.
- Pour connaitre à quelle zone appartient une commune : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement
Bon à savoir :
En cas de « location nue » d’un bien immobilier (soit un bien non meublé), les loyers constituent des revenus fonciers desquels diverses charges peuvent être déduites. Par exemple en cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit sous certaines conditions de votre revenu net global (avec en règle générale un plafond de 10.700 €). Le déficit foncier excédant cette somme est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Toutefois, la fraction du déficit imputable sur le revenu global ne permettra d’obtenir aucun avantage fiscal en 2018 (année de transition dans le cadre de l’entrée en vigueur du prélèvement à source de l’IR à compter du 1er janvier 2019).
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* Notre filiale Crédit Agricole Immobilier ainsi que les agences immobilières Square Habitat sont juridiquement et financièrement indépendantes.
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