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Investissement locatif : l’essentiel en 150 mots max
Investir dans l'immobilier locatif permet de générer des revenus, constituer un patrimoine et optimiser sa fiscalité.
Le financement à crédit est privilégié pour maximiser l'effet levier : un apport de 10% peut cependant améliorer les conditions d’emprunt. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, mais les futurs revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul.
Les assurances sont aussi à étudier, notamment la garantie des loyers impayés pour ce type de projet.
Deux types de prêts existent : amortissable (remboursement progressif) et in fine (remboursement différé du capital, intéressant pour la fiscalité).
Avant d’investir, une étude patrimoniale et de marché est essentielle.
Diversifier les emplacements et anticiper la transmission du patrimoine optimisent la rentabilité.
Enfin, le choix du statut fiscal (LMNP, LMP, loi Malraux…) influence directement la fiscalité et doit être adapté à chaque situation.
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Sommaire :
Financer à crédit l’achat d’un appartement locatif dans le neuf, dans l’ancien avec ou sans travaux, via un dispositif de défiscalisation comme le dispositif, Malraux ou la location meublée non professionnelle, peut permettre d’optimiser le rendement de votre opération.
Investissement locatif : un apport personnel est-il indispensable ?
En matière d’investissement immobilier locatif, contrairement à l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, le montant de votre apport personnel est le plus souvent limité au strict minimum. L’idée : permettre à l’investisseur de jouer à plein l'effet " levier" du crédit.
Toutefois, un apport représentant au minimum 10% du prix de la transaction - couvrant à minima les frais de notaire et de garantie -, constitue toujours un bon point. La banque sera alors plus encline à vous accorder de meilleures conditions d’emprunt.
Qu'est-ce que l'effet levier dans l’immobilier locatif ?
Cela consiste à utiliser la dette pour augmenter sa capacité d'investissement en mobilisant le moins possible d'apport personnel et accroître ainsi son capital sur le long terme. Les loyers perçus devant idéalement couvrir les remboursements de l'emprunt et les frais.
Toutefois, les rendements locatifs peuvent contraindre les investisseurs à compléter le loyer par un effort de trésorerie personnel pour couvrir la totalité de l’échéance de prêt immobilier.
Prêt immobilier locatif : quel taux d’endettement ?
Avant d’accepter votre demande de prêt immobilier pour financer tout ou partie de votre investissement locatif, la banque doit au préalable évaluer votre capacité de remboursement. Il s’agit d’une obligation légale.
En pratique, cela passe par l’établissement de votre taux d’endettement. Il exprime le rapport entre vos charges et vos revenus. En règle générale, selon recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), il ne doit pas représenter plus de 35% de vos ressources.
