QU’EST-CE QU’UN BAIL DE DROIT COMMUN ?
Quel bail pour une association ?
Il n’existe pas de bail spécifique destiné aux associations. Elles peuvent donc signer différents types de baux, à condition d’avoir été déclarées. C’est en effet la déclaration initiale de création de l’association qui lui permet d’acquérir la personnalité morale et la capacité juridique notamment de signer des contrats. Les associations de fait ou non déclarées ne peuvent donc pas louer un local en leur nom propre.
Parmi les différentes solutions qui s’offrent à elles (bail de droit commun, bail commercial, bail précaire…), les associations peuvent recourir à un outil : le bail de droit de commun.
Le principe de ce bail est la liberté contractuelle. Ce sont les deux parties, le bailleur et l’association locataire qui fixent les dispositions du contrat (article 1713 et suivants du Code civil).
Comment rédiger un bail de droit commun ?
La rédaction du bail de droit commun est entièrement libre. Cependant, il est recommandé d’insérer dans le contrat un certain nombre de clauses types, parmi lesquelles :
- La date de signature
- La description des locaux et de leurs équipements (notamment si la location est meublée)
- L’usage des locaux (résidence secondaire, associations, logement de fonction...)
- Le montant du loyer et des charges locatives, ainsi que leurs modalités de révision
- La durée du bail
- Les conditions de résiliation et l’éventuelle tacite reconduction
- Les périodes de préavis
- Le montant du dépôt de garantie
- Les obligations respectives du locataire et du bailleur
- Les modalités de sous-location le cas échéant.
Il est conseillé de lire attentivement le contrat avant de le signer, afin de vérifier que celui-ci ne contient pas de clauses abusives.
Quels sont les types de biens concernés par le bail civil ?
Le bail civil peut être utilisé pour louer une grande variété de biens : bureaux ; entrepôts ; terrains à usage non agricole ; locaux commerciaux non destinés à l’accueil de personnes ; résidences secondaires ; logements de fonction loués par des entreprises ; ou encore parkings et garages qui ne sont pas annexés à un logement.
Concerne-t-il les logements loués meublés ?
Le bail de droit commun s’applique à un bien immobilier à usage d’habitation, qu’il soit meublé ou non. Le contrat de bail précise alors si le logement contient des meubles ou non.
En cas de location meublée, les meubles mis à disposition par le propriétaire doivent garantir une habitabilité minimale au locataire.
QUELLE EST LA DURÉE D’UN BAIL CIVIL ?
La durée d’un bail civil de droit commun est fixée d’un commun accord entre le bailleur et le preneur au moment de la rédaction du contrat de location, dans la limite de 9 ans.
En règle générale, un bail civil a une durée de :
- 3 ans ou moins lorsqu’il s’agit d’un bail de courte durée
- 9 ans renouvelable dans le cadre d’un bail de longue durée.
Seule exception : lorsque le local est loué à usage professionnel. Le bail est alors signé pour une durée minimale de 6 ans, avec une tacite reconduction de 6 ans sauf en cas d’opposition d’une des deux parties.
COMMENT SE PASSE LE RENOUVELLEMENT D’UN BAIL DE DROIT COMMUN ?
Le bail de droit commun est généralement renouvelé par tacite reconduction à échéance. Le renouvellement se fait alors pour la même durée de location.
COMMENT RÉSILIER UN BAIL DE DROIT COMMUN ?
Le locataire peut résilier un bail de droit commun en adressant au propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception.
Quelle est la durée du préavis ?
La durée du préavis est fixée librement entre le locataire et le bailleur au moment de la rédaction du bail.
Selon les cas, le locataire peut être amené à verser une indemnité au bailleur s’il quitte le logement par anticipation.
QUELS SONT LES POINTS DE VIGILANCE POUR LE LOCATAIRE ?
En tant que signataire du bail, il est important pour l’association de prendre le temps de bien examiner :
- la durée du bail,
- le montant du loyer, et ses modalités de révision,
- les modalités de versement,
- le montant du dépôt de garantie,
- la répartition des charges,
- ainsi que les conditions du renouvellement ou de rupture du contrat de location.
Vous pouvez, par exemple, prévoir une durée de préavis de plusieurs mois afin de ne pas être pris de court ainsi qu’une indemnité d’éviction en cas de rupture anticipée du bail.
En tant que locataire, vous devrez respecter les modalités du contrat à savoir :
- payer le loyer dans les délais, impartis,
- régler les charges,
- respecter la destination des locaux, ne pas les détériorer etc.,
- vous devrez également souscrire une assurance pour les locaux loués car c’est l’association qui sera responsable en cas de dégâts causés au propriétaire, aux voisins ou aux tiers (dégâts des eaux, risques d’incendie, d’explosion…).
