LMP ou LMNP : rappel des principales caractéristiques de la fiscalité des locations meublées professionnelles et non professionnelles.
1. QUEL EST LE RÉGIME FISCAL APPLICABLE POUR LES LOCATIONS EN MEUBLÉ ?
En fonction des revenus locatifs obtenus c’est le régime micro-BIC ou le régime d'imposition dit de bénéfice réel qui s’applique.
Le micro-BIC donne droit à un abattement de 50%. Ainsi, L’investisseur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% permettant de tenir compte de toutes les charges. Seule la moitié de ses ressources est donc imposée.
Si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€ vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. S’ils dépassent 72 600€ vous êtes automatiquement soumis au régime réel.
Si vous relevez d'un régime réel d'imposition, de plein droit ou sur option, des règles particulières s'appliquent selon que vous avez la qualité de loueur professionnel ou non professionnel.
Vous êtes loueur en meublé professionnel si vous remplissez les conditions cumulatives suivantes : les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont supérieures à 23 000€ et ces recettes excèdent les revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Vous serez considérés comme non professionnel si vous ne respectez pas l'une de ces conditions.
2. VOS REVENUS DE LOCATION EN MEUBLÉ BÉNÉFICIENT-ILS D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT ?
Non, la location meublée sous le statut du LMP ou LMNP n’est pas un dispositif offrant une réduction d’impôt.
3. POUVEZ-VOUS RÉCUPÉRER LA TVA AU TAUX DE 20% ?
L’achat d’un logement locatif neuf en VEFA permet de récupérer la TVA égale à 20% du prix, ce qui représente une économie de 20 000 euros sur un bien vendu 100 000 euros hors taxes, par exemple.
Attention ! Pour profiter pleinement de cet avantage, vous devez conserver le bien 20 ans et le louer avec un bail commercial pendant au moins 9 ans. À défaut, en cas de vente anticipée, avant l’échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une fraction de la TVA (calculée au prorata temporis du temps restant à courir) à l’administration fiscale.
4. VOTRE BIEN ÉCHAPPE-T-IL À LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE (DIFFÉRENCE ENTRE PRIX D’ACHAT ET DE VENTE SOUMIS À IMPOSITION) EN CAS DE REVENTE ?
Tout dépend de votre statut de loueur meublé.
En professionnel (LMP) : une exonération totale ou partielle de l’imposition à l’impôt sur le revenu de votre plus-value est possible :
- Elle sera totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000€ hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession et que votre activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
- L’exonération sera partielle dans le cas où vos recettes sont comprises entre 90 000€ et 126 000€ (HT).
En non professionnel (LMNP) : la plus-value est taxée selon le barème des plus-values immobilières classique. La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.
5. VOTRE OPÉRATION EN LOCATION MEUBLÉE EST-ELLE COMPTABILISÉE DANS L’ASSIETTE DE L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI) ?
- En LMP : sous conditions, les immeubles loués meublés sous le régime LMP peuvent être considérés comme des biens professionnels, leur valeur étant alors exclue de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- En LMNP : les immeubles loués meublés sous le régime LMNP entrent dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière.
© Uni-médias – Avril 2019 - Mis à jour Janvier 2023
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