Comment réduire ses charges de copropriété ?

18/09/2023 - 2 min de lecture

Logement Argent Décryptage

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Comment réduire ses charges de copropriété ?

Avec la hausse des prix de l’énergie, les dépenses 2023 des copropriétés sont en hausse. Viennent s'ajouter à ce budget, de nouveaux frais pour étude des performances énergétiques de la copropriété et de la mise aux normes parfois nécessaire. Si vos charges de copropriété augmentent régulièrement sans que cela ne vous semble toujours justifié, voici quelques pistes pour freiner ces dépenses, voire faire baisser le montant des charges de copropriété.

QUELS POSTES DE DÉPENSES COMPOSENT LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ?

1. Les charges courantes :

Entretien des parties communes : nettoyage des escaliers, halls, couloirs, etc ;
Électricité des parties communes : éclairage des halls, couloirs, ascenseurs, parkings, etc ;
Chauffage et eau chaude : si le bâtiment dispose d'un chauffage central ou d'un système collectif de production d'eau chaude ;
Eau froide : consommation d'eau dans les parties communes et parfois individuelle si elle est comptabilisée globalement ;
Ascenseur : contrat de maintenance, réparations, contrôles techniques.
Espaces verts : entretien des jardins, pelouses, plantations ;
Gestion de la copropriété : honoraires du syndic, frais de gestion courante, frais postaux, frais d'assemblées générales.

2. Les charges exceptionnelles : elles concernent des travaux décidés en assemblée générale :

Gros travaux : ravalement de façade, réfection de toiture, etc ;
Travaux d'entretien : peinture des parties communes, réparation de la chaufferie, etc ;
Mise aux normes : par exemple pour l'accessibilité, la sécurité incendie, etc.
Améliorations : ajout d'équipements (interphone, portail électrique, vidéosurveillance).

3. Charges relatives aux équipements communs :

Piscine : entretien, nettoyage, produits ;
Sécurité : entretien des systèmes de vidéosurveillance, alarmes ;
Antenne collective ou parabole : entretien, renouvellement.

4. Assurances :

Multirisque immeuble ;
Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ;
Assurance dommages-ouvrage pour les immeubles neufs ou après des travaux lourds.

5. Fonds de travaux et provision pour travaux :

Depuis la loi ALUR, les copropriétés sont tenues de constituer un fonds de travaux pour faire face aux dépenses futures.

6. Impôts et taxes :

Taxe sur les ordures ménagères (dans certaines configurations) ;
Taxes liées à des équipements spécifiques de l'immeuble.

7. Divers :

Frais juridiques : en cas de contentieux ;
Frais d'audit énergétique ou architectural ;
Dépenses pour la communication : site internet de la copropriété, bulletin d'information.

CONTRÔLER LA CONSOMMATION D’ÉNERGIE DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Dépenses d’électricité, de gaz, de fuel … l’énergie coûte cher. Principal poste de dépense dans une copropriété s’il est collectif, le chauffage peut représenter quasiment 25% des charges d’un immeuble. Les vieux bâtiments mal isolés sont bien sûr les plus mal lotis... Quelques recommandations pour mieux maîtriser la consommation énergétique de votre bâtiment :

faire contrôler et entretenir régulièrement le système de chauffage collectif (c’est obligatoire, au moins une fois par an) pour en maximiser le rendement ;
optimiser le fonctionnement de votre chaudière : régler l’appareil à une température constante, réguler le temps de chauffage, etc ;
examiner les contrats de fourniture et d’entretien (ancienneté, tarifs) pour éventuellement les mettre en concurrence ; vérifier s’ils sont bien adaptés à la taille de la copropriété, car ils sont parfois surdimensionnés par rapport aux besoins réels ;
envisager des travaux de rénovation énergétique (exemple : isolation des façades de l’immeuble) ;
éviter le gaspillage dans les parties communes : installer une minuterie pour la lumière, penser à bien fermer les portes en hiver, etc. Et pourquoi pas, sensibiliser votre voisinage, par exemple à l’aide d’un affichage courtois dans les parties communes.

COMBIEN COÛTE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE D’UNE COPROPRIÉTÉ ?

Étude, réalisation, suivi des travaux et recherche de subventions ? Votre syndic professionnel peut accompagner votre copropriété et obtenir la subvention « MaPrimeRénov’ Copropriété », et/ou un éco-prêt à taux zéro pour les copropriétés, destinées à financer les projets de rénovation des copropriétés qui comportent au moins 75% de lots d’habitation principale. Le budget dépendra de l’ampleur des travaux mais leur coût pourra être étalé dans le temps et réduit grâce aux subventions.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Les travaux de rénovation énergétique sont, certes, une dépense, mais ils améliorent le confort et la valeur de votre bien immobilier tout en réduisant les charges énergétiques de la copropriété et luttent contre le réchauffement climatique.

BON À SAVOIR

Estimation des travaux, des aides, des financements, annuaires d’artisans RGE… : préparez votre projet d’écorénovation, gratuitement et en moins de 10 minutes sur le site j’écorénove mon Logement du Crédit Agricole.

LES DIFFÉRENTES AIDES À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Il existe différentes aides à la rénovation énergétique :

Maprimerénov’ copropriétés (mentionnée plus haut),
Le coup de pouce « Rénovation performance de bâtiment résidentiel collectif »,
La TVA à 5,5,
L’éco-prêt à taux zéro.

Pour en savoir plus, nous avons rédigé un article détaillé : Tout savoir sur les aides à la rénovation énergétique.

METTRE EN CONCURRENCE RÉGULIEREMENT LES PRESTATAIRES DE SERVICE

Nettoyage des parties communes, élagage, ascensoristes… demandez à votre syndic de mettre les prestataires de la copropriété en concurrence C’est l'occasion de décrocher de meilleurs tarifs, mais aussi de faire baisser le prix de certains contrats existants. Cette mise en concurrence vous permettra, par exemple, de supprimer des services d’entretien inutiles au profit de services qui ne nécessitent que des interventions ponctuelles.

Avant de signer le devis, vérifiez 3 points : la solvabilité et la solidité financière de l’entreprise sur infogreffe par exemple, les compétences du professionnel et son assurance.

De la même façon, il est recommandé de remettre en concurrence tous les 3 à 5 ans le contrat d’assurance multirisques immeuble, surtout si le taux de sinistres de votre immeuble est bas.

Autre solution : faire par vous-même ! Vous habitez dans une petite copropriété où tout le monde s’entend bien ? L’entretien de petits espaces verts ou encore le nettoyage de parties communes n’est pas insurmontable si chacun est prêt à participer ! Avec à la clé, des économies non négligeables.

NÉGOCIER LES HONORAIRES DE SYNDIC

Le coût moyen d’un syndic professionnel en France se situait entre 150 et 200 € par lot et par mois (source). Depuis quelques années, avec la multiplication des dispositions devenues obligatoires dans le cadre de la loi ALUR, alourdissant le métier de syndic, le montant des prestations subissent de fortes hausses, allant jusqu’à 20% par an dans certaines grandes villes.

En plus de honoraires par lot, le pilotage des travaux éventuels votés en AG est rémunéré entre 2 et 5% du montant HT des travaux.

Tous les 3 ans, le conseil syndical a l’obligation de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l’assemblée générale. Le contrat type désormais imposé par la loi ALUR facilite la comparaison des contrats de syndic, le syndicat des copropriétaires peut alors négocier plus facilement les frais de gestion de la copropriété.

CHANGER DE SYNDIC POUR RÉDUIRE LES FRAIS DE COPROPRIÉTÉ

Vous n’êtes pas satisfait de votre syndic ou ses honoraires sont bien au-dessus de la moyenne ? Alors il est peut-être temps d’en changer. Voici comment faire :

Regardez notre video “Comment changer de syndic de copropriété ?”

“Comment changer de syndic de copropriété ?”

Autres possibilités :

choisir un syndic en ligne : il assure les mêmes fonctions qu’un syndic classique mais mise sur le numérique. Pas de réunions chez lui mais des visio conférences et votes en ligne pour les AG (assemblées générales). Les honoraires sont sensiblement moins chers ;
opter pour le syndic en autogestion (ou syndic bénévole). Ce choix permet à la copropriété d’économiser un montant non négligeable des honoraires de syndic. Mais attention, l’autogestion d’immeuble est plutôt adaptée aux petites copropriétés, avec un conseil syndical motivé et impliqué. Ce rôle suppose des responsabilités juridiques et la prise en charge des tâches de gestion de la résidence.

BON À SAVOIR

Découvrez COTOIT le syndic en ligne de Crédit Agricole Services Immobiliers, filiale de Crédit Agricole Immobilier. Au moyen de services à la carte, d’outils digitaux et d’un coach copro dédié, ce syndic professionnel assure de manière simple et transparente la gestion comptable, administrative, juridique ou encore technique des immeubles. Grâce à ces outils, les copropriétaires ont accès en quelques clics aux informations de l’immeuble : factures, contrats de prestation, suivi des sinistres… Cotoit propose aussi des AG à distance en visioconférence, des espaces d’échanges pour interagir entre voisins et avec toutes les personnes concernées (copropriétaires, locataires, bailleurs, gestionnaires…). Demandez une estimation de nos honoraires sur www.cotoit.fr.

BAILLEURS : NE PAS OMETTRE LES CHARGES RÉCUPERABLES AUPRÈS DU LOCATAIRE

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez récupérer auprès de votre locataire une partie des charges liées au bien que vous louez. La liste de ces charges récupérables est fixée par décret, mais aussi par de nombreuses décisions de jurisprudence. Il s’agit notamment :

des frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble qui profitent au locataire :
- nettoyage,
- entretien des espaces verts,
- entretien de l’ascenseur,
ainsi que des taxes locatives :
- enlèvement des ordures ménagères,
- balayage,
- redevance d’assainissement, etc.

Bien sûr, le montant des charges récupérées par le propriétaire bailleur, doit être justifié (factures, etc.).

BON À SAVOIR

Vous envisagez des travaux de rénovation dans votre bien immobilier à titre personnel ? Découvrez les avantages de l’Éco-prêt à taux zéro qui vous permet d’emprunter pour des travaux d’économie d’énergie sans frais !

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Certains produits et services mentionnés dans cet article peuvent être commercialisés par le Crédit Agricole : renseignez-vous sur leur disponibilité dans votre Caisse régionale.
La souscription à ces produits et services peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale. Accédez au détail de ces produits et services en cliquant sur les liens hypertexte prévus à cet effet dans la présente page Internet.
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L’Eco-PTZ : le prêt étant destiné à financer uniquement des travaux, il prend la forme d’un prêt à la consommation ou d’un prêt immobilier en fonction de la nature de la garantie demandée par votre Caisse régionale. Pour un prêt non garanti par une hypothèque ou une sûreté comparable, le prêt prend la forme d’un prêt à la consommation. Vous disposez d’un délai légal de rétractation de 14 jours calendaires révolus. Pour un prêt garanti par une hypothèque ou une sûreté comparable le prêt prend la forme d’un prêt immobilier. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

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