Modèle de statuts de société civile immobilière standard ou libellé personnalisé : la loi laisse une grande liberté aux associés. Malgré tout, chaque clause doit être rédigée avec la plus grande attention.
QUEL ÉTAT CIVIL ET SIÈGE SOCIAL CHOISIR POUR VOTRE SCI ?
La SCI est désignée notamment par son nom, son siège social et sa durée. La dénomination sociale réclame un peu d'originalité afin d’éviter les confusions avec d'autres sociétés.
Son siège social doit être situé en France pour que la société soit de nationalité française et régie par la loi française. Il peut en principe être fixé au domicile du gérant ou d’un associé.
Quant à l’objet social de la SCI, il doit être civil. En effet, si la SCI réalise une activité industrielle et commerciale, alors elle sera passible de l’impôt sur les sociétés. Par exemple, si elle réalise une activité de loueur en meublé qui est considérée comme une activité commerciale, elle sera passible de l’impôt sur les sociétés sauf si le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.
QUELLE DURÉE DE VIE FIXER POUR VOTRE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ?
La durée de votre société civile immobilière (SCI) ne peut pas dépasser 99 ans.
La pratique retient souvent la durée maximale de 99 ans, avec faculté de prorogation une ou plusieurs fois.
Il peut toujours être mis fin à la société avant son terme, par une décision des associés.
COMMENT CONSTITUER LE CAPITAL DE VOTRE SCI ?
Pour constituer le capital, les associés peuvent faire des apports en numéraire (une somme d’argent) ou en nature (un bien, par exemple immobilier).
Attention cependant. L’apport d’un bien immobilier à une SCI est considéré comme une vente, avec pour corollaire les conséquences habituelles : purge du droit de préemption urbain (mais non celui du locataire si le bien apporté est loué) ; taxation de la plus-value éventuelle ; formalité de publicité foncière. Un acte notarié doit être régularisé.
DEVEZ-VOUS PRÉVOIR DES CLAUSES SPÉCIFIQUES ?
Certaines clauses requièrent une attention toute particulière et les conseils d’un professionnel du droit.
Dans le cadre d’une SCI de famille, par exemple, créée avec l’intention de donner des parts en démembrement, soignez les clauses relatives à la gérance (pouvoirs, révocation…) et à la répartition des droits de vote entre nu-propriétaires et usufruitiers.
Pensez aussi à intégrer une clause dite « d’agrément » sur-mesure si vous souhaitez donner aux associés le pouvoir de s’opposer à l’entrée dans la SCI de toute personne indésirable.
Pour en savoir plus : La fiscalité de la SCI en 5 points
© Uni-médias – Dernière mise à jour Février 2023
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