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Succession : le sort des biens immobiliers détenus via une SCI familiale

20/02/2023 - 2 min de lecture

Rubrique : Fiscalité

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Succession : le sort des biens immobiliers détenus via une SCI familiale

Créer une société civile immobilière (SCI) familiale peut permettre de faciliter la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers. En pratique, mieux vaut anticiper en prévoyant certaines dispositions. Présentation des règles applicables lors du décès de l’un des associés.

Bien utilisée, la SCI constitue un outil privilégié de transmission. Elle vous permet notamment de transmettre progressivement un patrimoine immobilier à vos enfants.

VOUS N’AVEZ PAS PRIS DE DISPOSITIONS PARTICULIÈRES

En l’absence de dispositions, la SCI se poursuit avec les héritiers du défunt, mais le droit temporaire et le droit viager dont bénéficie habituellement le conjoint survivant sur la résidence principale des couples mariés ne s’appliquent pas ici.

Ces deux droits s’exercent uniquement lorsque le logement familial est la propriété directe des deux époux ou du défunt. Ce n’est pas le cas d’un bien immobilier détenu via une SCI qui n’est pas une personne physique, mais une société (on parle de « personne morale »).

BON À SAVOIR

Pour permettre à la personne qui partage votre vie de continuer à vivre dans votre résidence principale, détenue via une SCI, vous pouvez anticiper en réalisant une donation entre époux ou un testament. Les statuts de la SCI peuvent également être aménagés afin de donner la jouissance du bien au survivant. 

VOUS AVEZ DONNÉ LA NUE-PROPRIÉTÉ DE VOS PARTS DE SCI À VOS ENFANTS

Pour transmettre sans vous démunir des biens immobiliers détenus via une SCI, vous avez procédé au démembrement des parts de votre société ?

En tant que propriétaire de l'usufruit des parts, jusqu’à présent vous conservez la jouissance du patrimoine immobilier et continuez à en percevoir les loyers.

En cas de décès, votre usufruit s'éteindra et vos enfants jusqu'alors nu-propriétaires (propriété sans l’usage) deviendront pleinement propriétaires des parts transmises sans avoir de droits de succession à payer.

VOUS AVEZ PRÉVU UNE CLAUSE D’AGRÉMENT

Pour laisser aux associés la faculté de choisir qui peut entrer dans la SCI, vous avez intégré une clause dite « d’agrément » dans les statuts.

Cette disposition a pour conséquence, en cas de décès, de conditionner l’entrée dans la SCI des héritiers du défunt à l’acceptation préalable des associés en place. Le plus souvent, celle-ci doit être donnée à l’unanimité ou à une majorité qualifiée.

En cas de refus toutefois, les héritiers devront être indemnisés par les associés pour une valeur égale à celle des parts du défunt au jour du décès.

VOUS AVEZ PROCÉDÉ À UN DÉMEMBREMENT CROISÉ DE VOS PARTS DE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Cette opération est conseillée aux couples non mariés, aux concubins en particulier.

Après constitution de la SCI et achat de votre résidence principale, vous vous accordez chacun mutuellement, par une vente ou une donation, 50% de l’usufruit du bien et 50% de la nue-propriété.

Vous devenez ainsi chacun nu-propriétaire de vos parts et usufruitier de celles de votre concubin.

Au premier décès, le survivant retrouve la pleine propriété (usufruit + nue-propriété) de ses parts et conserve l’usufruit des parts du défunt, la nue-propriété étant attribuée à ses héritiers. Vous pourrez au choix, rester chez vous jusqu’à la fin de vos jours ou louer le logement.

BON À SAVOIR

Dans ce montage, si vous détenez les parts de la SCI à 50/50, les héritiers de votre concubin reçoivent uniquement des droits sur la moitié de ses parts en nue-propriété. Et si vous l’avez spécifiquement prévu dans les statuts, une clause d’agrément peut vous permettre de les racheter.

© Uni-médias – Dernière mise à jour Février 2023

Article à caractère informatif et publicitaire.
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