La loi fixe les règles de fonctionnement de cette indivision légale. Mais, les héritiers peuvent aussi décider d’organiser eux-mêmes leur indivision en rédigeant une convention. On parle alors d’indivision conventionnelle.
RÉGIME DE l’INDIVISION : DÉFINITION
L'indivision désigne la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement un bien sans le diviser en parts distinctes, entraînant ainsi des droits et des obligations communs sur ce bien.
QU'EST-CE QU'UNE CONVENTION D'INDIVISION ?
Une convention d'indivision est un accord légal entre co-propriétaires d'un bien, appelés indivisaires. Elle régule la gestion du bien commun, définit les droits et devoirs de chaque indivisaire, et peut désigner un gérant. Cet accord a une durée limitée, généralement 5 ans, renouvelable.
L’INDIVISION LÉGALE
Certaines décisions doivent être prises à l'unanimité, d'autres nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires, et enfin d'autres encore peuvent être le fait d'un indivisaire seul. La règle de l’unanimité a disparu pour toutes les décisions relatives aux actes d’administration (travaux d’entretien par exemple), aux actes conservatoires (réparation d’une fuite d’eau par exemple), à la décision de confier un mandat général d’administration à l’un des indivisaires ou à un tiers, à la vente du mobilier indivis pour payer les charges et les dettes de l’indivision, à la conclusion et au renouvellement des baux d’habitation.
En revanche, l’unanimité reste requise pour les actes les plus importants, notamment les actes de disposition, qui n’entrent pas dans le cadre de la gestion normale du bien et qui seraient susceptibles d’en compromettre la substance (comme la vente des biens immobiliers par exemple).
Par ailleurs, un indivisaire seul peut prendre des mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même si ces mesures ne présentent pas un caractère d’urgence.
Pour cela, il peut utiliser les fonds de l’indivision ou obliger les autres indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
L’INDIVISION CONVENTIONNELLE
Il est aussi possible d’établir, avec l’accord de tous, une convention afin de régler les règles de vie commune.
Il est d’ailleurs fortement conseillé de le faire si l’indivision s’inscrit dans la durée. La convention doit être rédigée par un notaire.
Sous certaines conditions, une convention d'indivision peut prévoir un sursis au partage pour une durée maximum de 5 ans (renouvelable tacitement). Ainsi, l’indivision peut durer au minimum 5 ou 10 ans. Elle peut également être rédigée à durée indéterminée : il peut y être mis fin à tout moment.
Elle permet de définir la répartition des dépenses, de décider de l’ouverture d’un compte indivis, ou l’instauration de majorités variables selon l’importance des décisions à prendre, de nommer un gérant...
La liberté de s'organiser est alors grande même si certains principes du régime légal de l’indivision restent applicables.
ACHETER EN INDIVISION
L'achat d'un bien en indivision peut être une solution intéressante pour ceux qui souhaitent acquérir un bien ensemble sans se marier ou conclure un PACS. Dans ce cas, il est recommandé de rédiger une convention d'indivision détaillant les contributions de chaque indivisaire à l'achat et leurs droits respectifs sur le bien.
SORTIR D’UNE INDIVISION
Il existe un principe selon lequel nul n’est tenu à demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil).
Ainsi, un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. Les biens en indivision ou les sommes provenant de leur vente sont alors répartis entre les indivisaires en proportion de leurs droits.
Seule exception : si les indivisaires ont rédigé une convention à durée déterminée, le partage ne peut intervenir qu’à l’échéance de celle-ci.
Le partage met fin à l’indivision. Néanmoins, grâce à la loi de simplification et de clarification du droit, les modalités de vente d’un bien indivis ont été assouplies. Le Tribunal de Grande instance pouvait autoriser la vente, à condition que la demande soit faite par un ou des indivisaires détenant au moins les 2/3 des droits indivis.
Depuis la loi de 2020, la sortie de l’indivision a encore été assouplie. Il est maintenant possible de :
- vendre ses droits aux autres co-indivisaires,
- vendre ses droits à un tiers,
- partager ses droits en les donnant aux autres co-indivisaires.
Par ailleurs, la loi a modifié le taux des droits d'enregistrement pour le partage consécutif à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Auparavant à 2,5%, ce taux a été abaissé à 1,8%, puis 1,1%.
INDIVISION SUCCESSORALE
Lorsqu'une personne décède sans avoir laissé de testament, ses héritiers deviennent automatiquement propriétaires de ses biens en indivision. Cela peut être source de conflits, d'où l'importance d'établir une convention d'indivision ou de procéder rapidement à un partage des biens.
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QUI PEUT OCCUPER LE BIEN EN INDIVISION ?
Concernant la jouissance du bien en indivision, chaque indivisaire a le droit d'utiliser le bien à condition de ne pas en altérer la substance. Si un indivisaire occupe seul le bien, il pourrait être tenu de verser une indemnité d'occupation aux autres.
PEUT-ON BÉNÉFICIER DE "MA PRIME RÉNOV' " POUR UN BIEN IMMOBILIER EN INDIVISION ?
Il n’est pas possible de bénéficier de MaPrimeRénov' avec un bien en indivision. La prime est destinée aux propriétaires occupants, bailleurs, ou syndicats de copropriétaires, et concerne les logements occupés à titre de résidence principale.
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© Uni-Médias - Dernière mise à jour Août 2023
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