À tout moment, les associés peuvent décider de dissoudre la société civile immobilière (SCI). À défaut, tout associé peut chercher à céder ses parts ou demander à sortir de la SCI en exerçant son droit de retrait.
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REVENDRE VOS PARTS DE SCI
Rien de plus simple que de revendre vos parts à un associé si l’un d’entre eux est disposé à vous les racheter et que vous vous entendez sur leur prix. En revanche, la cession à un tiers, elle, reste subordonnée à l’accord des autres associés.
Par principe toute cession de part sociale de SCI nécessite de recueillir l'accord des autres associés Mention spéciale pour les ascendants et descendants du cédant : les parts sociales sont cessibles librement. Mais les statuts peuvent prévoir par exemple que la cession entre associés est libre ou encore que celle à un non associé ou à un ascendant/descendant est soumise à un agrément.
L’acte de cession, quant à lui, peut être rédigé sous seing privé. Cependant, il devra être enregistré au service des impôts et donnera lieu au paiement de droits au taux de 5% calculé sur le prix de cession. Attention également à l’impôt sur les éventuelles plus-values réalisées !
DONNER VOS PARTS
Donner des parts à ses enfants, en toute propriété ou en démembrement (usufruit et nue-propriété), représente une pratique courante pour anticiper sa succession. L’acte de donation est alors reçu par un notaire. La clause d’agrément ne s’applique pas en principe si les bénéficiaires de la donation sont les descendants du cédant. Vérifiez dans les statuts qu’il n’existe pas de restrictions à la donation de parts à vos héritiers.
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FIXER LA VALEUR DE VOS PARTS DE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
Le prix de cession est librement déterminé entre les parties. À titre indicatif, la valeur d’une part est égale à la valeur nette des actifs de la SCI (prix des biens moins les dettes) divisée par le nombre total de parts constituant le capital.
Une décote (de l’ordre de 5% à 20%) est tolérée par l’administration pour tenir compte de la faible liquidité des parts, difficiles à vendre en raison notamment de la clause d’agrément. Rappelons que celle-ci permet aux associés, à l’unanimité ou à la majorité prévue par les statuts, de s’opposer notamment à l’arrivée dans la société de tout nouveau venu (sauf ascendants, descendants).
DISSOUDRE OU « RECYCLER » VOTRE SCI
Votre SCI vient de vendre ses biens immobiliers ? Vous avez le choix entre conserver la société en lui fixant un nouvel objectif (l’acquisition d’un autre bien, généralement), ou la dissoudre.
Les associés doivent nommer un liquidateur (le gérant, le plus souvent) chargé de mener à bien les opérations de liquidation (achever les affaires en cours, réaliser l’actif, régler les créanciers…) et d’accomplir les formalités : publication dans un support d’annonces légales, demande de radiation du registre du commerce et des sociétés...
EXERCER VOTRE DROIT DE RETRAIT
À défaut de pouvoir céder vos parts ou d’obtenir la dissolution de la SCI, en tant qu’associé, vous avez le droit de vous retirer de la société, en totalité ou partiellement.
En cas de refus des autres associés, vous pouvez exercer votre droit de retrait devant la justice. Vous réclamerez alors le remboursement de la valeur de vos parts, fixée à l’amiable ou, faute d’accord, par recours à un expert.
© Uni-médias – Dernière mise à jour Février 2023
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