Tout savoir sur la donation d'un bien immobilier

18/08/2023 - 3 min de lecture

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Tout savoir sur la donation d'un bien immobilier

Pour toute donation portant sur un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire. Profitez-en pour faire le plein de conseils. Il existe au moins 4 techniques pour transmettre un bien. Les meilleures formules suivant votre situation personnelle et vos objectifs.

Comment faire la donation d’un bien immobilier ? À côté de la rédaction d’un testament, vous disposez de plusieurs outils pour gratifier vos proches de votre vivant.

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1 - LA DONATION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ OU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Cette forme de donation vous permet de transmettre la nue-propriété (la propriété sans l’usage) d’un bien immobilier ou de parts d’une société civile immobilière (SCI), dans des conditions fiscales avantageuses, tout en vous en réservant l’usufruit (droit de jouissance).

Ainsi vous conservez la possibilité d’habiter ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus. En revanche, vous ne pouvez pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.

Votre donataire (le bénéficiaire du don), lui, n’acquiert la pleine propriété du bien ou des parts de SCI reçues qu’après votre décès et ce, sans fiscalité.

BON À SAVOIR

La création d’une société civile immobilière (SCI) familiale peut faciliter la transmission de biens immobiliers entre parents et enfants, mais également entre concubins et partenaires de Pacs.

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2 - LA DONATION TEMPORAIRE D’USUFRUIT

Ici vous gardez la nue-propriété d’un bien immobilier et vous en donnez l’usufruit.

L’objectif : favoriser l’un de vos proches en lui permettant de se loger ou de percevoir des revenus réguliers.

Consentie sur une période limitée (entre 3 et 10 ans généralement) elle vous permet, par exemple, d’aider le temps de ses études, un enfant majeur fiscalement indépendant, tout en allégeant votre imposition.

La réglementation fiscale prévoit en effet qu’en cas de démembrement conventionnel, seul l’usufruitier déclare le bien dans son patrimoine taxable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

3 - LA DONATION GRADUELLE OU RÉSIDUELLE

Grâce à ces modes de donation, vous transmettez un bien immobilier à un premier bénéficiaire, tenu ensuite de le transmettre au(x) donataire(s) de votre choix, désigné(s) dans l’acte notarié.

Deux options possibles :

La donation graduelle : particulièrement adaptée lorsqu'il s'agit de garder un bien immobilier dans la famille, elle impose au donataire de conserver le bien et de le transmettre à son tour, sans possibilité de le vendre.
La donation résiduelle : beaucoup moins contraignante que la précédente, elle oblige uniquement votre donataire à transmettre à son décès les sommes éventuelles restant de la donation reçue.

4 - LA DONATION-PARTAGE

La donation-partage d’un bien immobilier unique entre plusieurs personnes (indivision) n’est pas acceptée par la loi.

Autrement dit, une telle donation doit porter sur autant de biens que de donataires (minimum deux), ce qui implique la détention d’un patrimoine immobilier adapté !

La parade en présence d’un seul bien ? Dans un premier temps, apporter celui-ci à une société civile immobilière (SCI) familiale et dans un second, seulement, procéder à la donation-partage en répartissant les parts sociales entre vos donataires.

BON À SAVOIR

Des frais s’appliquent sur l’apport d’un bien immobilier à une SCI. Ils représentent de 7 à 8 % de sa valeur* auxquels s’ajoute éventuellement une taxe sur plus-value réalisée (différence entre le prix d’achat et de revente).

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DONATION IMMOBILIÈRE : NOS RÉPONSES A VOS QUESTIONS

La donation d’argent d’un parent pour un achat immobilier est-elle possible ?

Oui c'est tout à fait possible dans une limite de 100 000 € par parent et pas enfant, tous les 15 ans.

Quel est l’âge limite pour une donation immobilière ?

En France, il n'y a pas d'âge limite pour faire une donation immobilière, que vous soyez le donateur ou le bénéficiaire. Vous pouvez faire une donation à tout âge, tant que vous êtes capable juridiquement de le faire.

Peut-on faire une donation d’un bien immobilier à son fils / sa fille ?

Il est possible de donner un bien immobilier à un enfant. Cela peut être fait sous forme de donation "en pleine propriété", où vous donnez la totalité du bien, ou sous forme de donation "en nue-propriété", où vous donnez le bien mais conservez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus.

Quels sont les frais de notaire lors d’une donation de bien immobilier ?

Il peut exister différents frais de notaire applicables lors d’une donation : retrouvez ici les différents barèmes.

Quels sont les frais de donation de son vivant pour un bien immobilier ?

Les frais lors d'une donation de son vivant d'un bien immobilier en France sont principalement constitués par les droits de donation, qui sont des impôts à verser à l'administration fiscale.

Ces droits varient selon les liens de parenté entre le donateur et le bénéficiaire (et sont susceptibles d’évolution).

Pour les conjoints mariés ou pacsés et les enfants : entre 5% et 45% de la valeur du bien.
Pour les frères et sœurs du donateur : 35% jusqu’à 25 000€, et 45% pour le reste de la valeur du ou des biens.
Sans lien de parenté : 55% de la valeur du bien.

Néanmoins, il existe des abattements fiscaux pour réduire la base de calcul :

Enfants, père ou mère : 100 000€
Conjoints (mariés/PACS) : 80 724€
Petits-enfants : 31 865€
Frères/sœurs : 15 932€
Neveux/nièces : 7 967€
Arrière-petits-enfants : 5 310€

Est-ce obligatoire de rédiger un acte de donation d'un bien immobilier ?

Oui, un acte de donation d'un bien immobilier est obligatoire et doit être fait devant un notaire pour être légalement valide.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Les informations présentes dans cet article sont données à titre purement indicatif et n’engagent pas la responsabilité du Crédit Agricole ; elles n’ont en aucun cas vocation à se substituer aux connaissances et compétences du lecteur. Il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un professionnel.

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