UN CADRE JURIDIQUE POUR GÉRER UN BIEN À PLUSIEURS
Habituellement, lorsque vous détenez un bien à plusieurs sans créer de société, vous en êtes propriétaires « indivis ». Or, le système de l’indivision, bien connu des héritiers qui doivent se partager une succession ou des couples non mariés achetant leur résidence principale à deux, peut se révéler à l’usage rigide dans son fonctionnement. D’où l’intérêt de recourir à la société civile immobilière (SCI) pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers collectivement.
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SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE : UNE RÉPONSE SIMPLE ET SOUPLE
Concrètement, en indivision, les décisions se prennent le plus souvent au minimum à la majorité des deux tiers voire à l’unanimité. Ce qui, en pratique, notamment en cas de mésententes, peut très vite s’avérer lourd et bloquant. En société civile immobilière SCI, la majorité peut suffire.
Pour la gestion au quotidien, même simplicité : en SCI, c’est le gérant qui décide. En indivision, il faut agir tous ensemble ou désigner un représentant des indivisaires pour signer les actes courants (assurances, abonnement à l’électricité, etc.).
UNE SOLUTION STABLE ET PÉRENNE, CONÇUE POUR DURER
Nul n’est tenu de rester dans l’indivision, autrement dit, si les indivisaires ne s’entendent pas pour liquider l’indivision à l’amiable, n’importe lequel d’entre eux peut saisir le tribunal et demander la vente forcée du bien ou un partage judiciaire.
La société civile immobilière SCI, au contraire, vise le long terme et la stabilité patrimoniale. Constituée pour une durée qui peut aller jusqu’à 99 ans, renouvelable, elle est le plus souvent dissoute sur décision des associés prise à la majorité.
UN RÉGIME DE TAXATION SPÉCIFIQUE POUR LES SCI
La SCI échappe à l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si elle opte pour ce régime fiscal, ce qui peut présenter un intérêt dans certains cas précis (récupération de la TVA en cas de réalisation de très gros travaux, par exemple).
Si elle n’opte pas à l’IS, les éventuels bénéfices tirés d’une location sont répartis entre les associés, selon leur quote-part, qui s’ils sont des personnes physiques agissant sur leur patrimoine privé, seront imposés individuellement à l'impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers.
Cette « transparence » fiscale de la SCI constitue l’un de ses avantages notamment en cas de déficits fonciers qui sont également transmis aux associés.
LA SCI : DES INTERDITS À CONNAÎTRE
En aucun cas la SCI ne constitue une solution miracle à toutes vos problématiques immobilières. Parfois, elle est même à prohiber. Sachez par exemple que, comme son nom l’indique, la SCI doit avoir une activité civile, c’est-à-dire non-commerciale. Une SCI qui a une activité commerciale serait de plus soumise de plein droit à l’IS.
En immobilier, est donc interdit à la SCI l’achat dans le seul but de revendre, comme le font les marchands de biens. De même, une SCI familiale ne peut en principe pas recourir à la location meublée, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux, car la location meublée est une activité commerciale. En effet, si la SCI réalise une activité industrielle et commerciale, alors elle sera passible de l’impôt sur les sociétés. Par exemple, si elle réalise une activité de loueur en meublé qui est considérée comme une activité commerciale, elle sera passible de l’impôt sur les sociétés sauf si le montant hors taxes de ses recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.
UN FORMALISME STRICT À RESPECTER
La première étape de la création d’une SCI consiste à rédiger des statuts. À ce stade, le recours à un professionnel du droit est vivement conseillé.
Pour en savoir plus : Comment créer une SCI ? Les points à vérifier
Une fois signés par tous les associés, les statuts doivent faire l’objet d’une insertion dans un support d’annonces légales. Puis ils sont déposés au registre national des entreprises, par l’intermédiaire du guichet unique électronique des formalités d’entreprise, afin d’immatriculer la société. Le greffier procède alors à une insertion dans le BODACC. Une déclaration du ou des bénéficiaires effectifs de la SCI est également à réaliser, auprès du greffe.
