3. Un dispositif progressivement limité
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est limité aux investissements réalisés dans les bâtiments d’habitation collectifs. Cette mesure signifie que les maisons individuelles ne seront plus concernées par la réduction d’impôt depuis cette date.
De plus, le dispositif Pinel est limité dans le temps. Il doit prendre fin au 31 décembre 2024, avec une baisse progressive des taux de réduction d’impôt en 2023 puis en 2024 (pas de changement en revanche pour contrats en Pinel déjà signés).
4. Un zonage particulier
Le dispositif Pinel a initialement vu le jour afin de stimuler l’offre de logements neufs dans les zones dites tendues. La réduction d’impôt est ainsi réservée aux logements situés dans certaines zones géographiques. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles à l’avantage fiscal.
DISPOSITIF « PINEL PLUS » : CONDITIONS ET CHANGEMENTS EN 2023 ET 2024
De grandes évolutions sont à noter concernant les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel depuis 2023 :
- Les taux de réduction d’impôt sont progressivement réduits depuis 2023 :
- Pour un bien acheté en 2023, il est abaissé respectivement à 10,5%, 15%, et 17,5% pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
- L’avantage fiscal passera à 9%, 12%, et 14% dès 2024 (vs de 12% à 21% de réduction fiscale pour un bien acheté jusqu’à fin 2022).
- Il est toujours possible de bénéficier des anciens taux de la loi Pinel dans le cadre du dispositif dit « Super Pinel » ou « Pinel Plus ».
De nouveaux critères d’éligibilité viennent compléter les obligations Pinel
Pour bénéficier d’une défiscalisation optimale, l’investisseur doit respecter de nouvelles conditions :
- investir dans un logement situé dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).: c'est le zonage Pinel
- respecter certains critères de confort (comme un appartement traversant au-delà d’une certaine superficie)
- respecter des critères de performance énergétique et environnementale (par exemple : les logements neufs acquis en 2024 devront atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique).
- Pour être éligibles, les logements doivent avoir une surface minimale (et disposer d’un espace extérieur privatif allant de 3 à 9 m², comme un balcon ou une terrasse, pour les investissements en 2023 et 2024) :
- de 28 m² pour un T1 ;
- 45 m² pour un T2 ;
- 62 m² pour un T3 ;
- 79 m² pour un T4 ;
- 96 m² pour un T5.
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Plafond annuel de l’investissement en loi PINEL
L'investissement immobilier en Pinel est limité à deux logements par an et par foyer fiscal, dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
À noter :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (constitué du prix d’acquisition majoré de certains frais). Pour déterminer ce prix de revient, le texte prévoit un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable. Il est uniquement utilisé pour la détermination de la réduction d’impôt mais n’a aucune influence sur l’éligibilité d’un logement.
À ce titre, un logement à 7 000 €/m2 par exemple peut parfaitement bénéficier du Pinel, simplement pour le calcul de la réduction d’impôt seul un prix de revient maximal de 5 500 €/m2 sera retenu (puis dans un second temps le plafond de 300k est appliqué)
Au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, l’assiette de la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300 000 €. Mais rien ne vous empêche d'investir dans bien valant plus de 300 000 €.
PLAFONDS DES LOYERS EN LOI PINEL
Durant toute la durée de location sur laquelle vous vous engagez (6, 9 ou 12 ans), vous devez fixer un loyer en veillant à respecter le plafond officiel publié par l’État.
Ce montant diffère selon la zone géographique dans laquelle se situe votre logement.
Révisés annuellement, ces plafonds mensuels (hors charges) s’appliquent pour les baux conclus dans l’année. Pour un contrat de location conclu en 2023, les loyers mensuels (hors charges) à ne pas dépasser par mètre carré s’établissent à :
18,25 € / m2 en zone A bis*
13,56 € / m2 en zone A*
10,93 € / m2 en zone B1*
9,50 € / m2 en zone B2 et C (sur agrément)
* Zone A bis : Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ; zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ; zone B1 : certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.
PLAFOND DES REVENUS ET CONDITIONS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Un logement Pinel doit être loué sous condition de ressources : pour un bail conclu en année N, ce sont les ressources du locataire en N-2 qui sont prises en compte.
La grille de ressources fixée par l’État dépend à la fois de la zone géographique où se situe le bien et de la composition du foyer du locataire. Retrouvez les plafonds de ressources pour les baux signés en 2023 sur le site service-public.fr.
