À eux seuls, les bâtiments abritant des activités tertiaires du secteur public ou privé (bureaux, commerces, administrations…) concentrent 37,5% des émissions de gaz à effet de serre. Tout l’enjeu est de décarboner ce secteur.
RÉDUCTION PROGRESSIVE
« C’est l’objectif du décret tertiaire (1) qui englobe un corpus de règles et d’évolutions s’inscrivant dans une démarche environnementale vertueuse, explique Emmanuel Clair, Directeur des services immobiliers aux institutionnels de Crédit Agricole Immobilier. Sont visés tous les bâtiments à usage tertiaire dès que la surface est supérieure ou égale à 1 000 m2 ».
Par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019, le décret invite propriétaires et locataires à réduire progressivement leur consommation d’énergie de 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, « ou bien afficher un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue défini par un arrêté », ajoute Emmanuel Clair.
Ce décret établit donc une obligation de résultat et non de moyens. Et en cas de manquement, il prévoit des sanctions pouvant aller jusqu'à une amende administrative de 1 500€ pour les personnes physiques et 7 500€ pour les personnes morales.
OPPORTUNITÉ
Les différents confinements sanitaires ont conduit à une réflexion sur l’usage des bureaux (réduction des surfaces pour les locataires du fait du télétravail) comme des commerces (croissance régulière du commerce en ligne). Et malgré un contexte économique marqué par un durcissement de l’accès aux liquidités, « il faut pourtant envisager l’application de ce décret comme une opportunité pour les propriétaires de ces surfaces », estime le spécialiste.
Au vu de la hausse des prix du gaz et de l’électricité, les enjeux en termes d’économies d’énergie sur les bâtiments sont devenus primordiaux. Il le faut aussi pour confirmer la valeur de l’actif dans le temps, et l’intérêt de sa conservation et de sa transformation. À défaut, « c’est prendre le risque de conserver un actif déclassé et en rupture avec son marché, donc sans valeur locative à terme », prévient Emmanuel Clair.
Or, pour nombre de propriétaires, détenir un actif immobilier répond à une stratégie patrimoniale. La question est de savoir dans quelles proportions cet actif y contribue en matière de revenus réguliers et de valeur à terme, notamment si le propriétaire envisage de le transmettre. Un actif, c’est aussi une adresse, une typologie d’usage, un environnement urbain et ses règles associées, une valeur locative à date, et éventuellement une valeur de cession en l’état ou après transformation.
ASSEMBLAGE DE FACTEURS
La conformité d’un actif au décret tertiaire s’apprécie en prenant en compte tous ces paramètres, « les premiers étant bien évidemment les besoins du propriétaire et notre capacité collective à l’accompagner dans sa réflexion », indique Emmanuel Clair. Le contexte de l’actif, à savoir sa localisation (le quartier, son attractivité et son évolution…), son « âge » (de quelle réglementation thermique il relève, la performance de ses installations techniques…), ses contraintes urbaines (quelles obligations du PLU (2), la proximité d’un bâtiment ou monument classé…), sont autant de facteurs à considérer afin d’établir les scénarios d’évolution de l’actif.
Pour Emmanuel Clair, « cet assemblage conjugue le meilleur de nos deux mondes : l’écoute et l’accompagnement des conseillers en gestion de patrimoine, leur connaissance fine des enjeux de leurs clients, ainsi que l’expertise des équipes de Crédit Agricole Immobilier dans l’appréciation du marché local, des réglementations en vigueur et les composantes techniques », afin de proposer des options adaptées aux besoins des clients propriétaires.
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000038812251
(2) Plan local d’urbanisme
