L’immobilier tient une place importante dans le patrimoine des Français puisqu’il en représente 62% (1) en moyenne. La résidence principale, dont près de six ménages sur dix sont propriétaires, est la principale composante de l’actif immobilier des Français. L’âge moyen du premier achat est de 33 ans (2). Au-delà du besoin de se loger, ces chiffres montrent une appétence pour la propriété. En effet, posséder un toit apporte de la sécurité, une potentielle plus-value lors de revente et s’inscrit dans une logique de transmission.
DIVERS CRITÈRES
Lors du choix du bien, une multitude de critères, toujours plus nombreux, entrent en ligne de compte dans la réflexion. Outre le type de bien (habitat individuel ou collectif) et la volonté d’investissement patrimonial, les primo-accédants considèrent aussi la localisation, les frais d’entretien, les possibles travaux de rénovation énergétique qui doivent être pris en compte dans le financement, les commodités (école, transports, commerces, accès à des centres de soins, de loisirs…). « Un coût d’acquisition par rapport au revenu disponible de plus en plus élevé qui a pour effet de baisser le pouvoir d’achat des primo-accédants », observe Karine Le Garrec.
Par ailleurs, les conditions réglementaires fixées par le Haut Comité de stabilité financière ont un caractère contraignant avec un taux d’effort inférieur ou égal à 35% des revenus, une durée maximale du prêt ne devant pas dépasser 25 ans (+2 ans de différé d’amortissement). Malgré une marge de manœuvre pour les établissements financiers, cet encadrement réglementaire ajoute à « la nécessité de repenser les modalités d’accession à la propriété », estime l’ingénieure patrimoniale.
L’ACQUISITION EN INDIVISION…
L’une des solutions à envisager pour l’achat d’une résidence principale est l’indivision. Très prisée notamment des concubins, cela consiste à acquérir un bien à plusieurs personnes. « Les acquéreurs, appelés co-indivisaires, exercent concurremment des droits sur le même bien » explique Karine Le Garrec. Certaines décisions doivent donc être prises à l’unanimité ».
Pour éviter tout conflit, il convient de rédiger avec attention une convention d’indivision établie par acte notarié, l’objectif étant d’organiser l’indivision, de fixer les règles ainsi que les droits de chacun. Si une durée déterminée est prévue, elle est au maximum de cinq ans renouvelable. La durée peut aussi être indéterminée. Cette convention, signée des indivisaires, permet de désigner un gérant, de définir les modalités de participation aux dépenses, aux impôts, une priorité si l’un des indivisaires décède ainsi que les modalités de remboursement de l’emprunt.
À noter qu’en cas de prêt bancaire, la banque financera l’achat seulement si la garantie porte sur la totalité de la pleine propriété. Dans le cas contraire, une caution consentie par un établissement spécialisé sera demandée.
… OU EN SOCIÉTÉ CIVILE
Alternative à l’indivision, l’achat par l’intermédiaire d’une société civile (SC) répond à une stratégie patrimoniale très souvent utilisée au sein de la sphère familiale, par exemple entre parents et enfants. La société permet de dissocier la propriété du financement mais également la propriété des pouvoirs. À l’instar de la convention d’indivision, les règles de fonctionnement et de jouissance du bien sont précisées dans les statuts de la société dont la rédaction doit être envisagée avec soin. Le recours à un avocat, expert-comptable ou notaire est vivement recommandé.
La détention par SC supporte néanmoins quelques contraintes puisque les accédants ne sont pas juridiquement directement propriétaires du bien. Ainsi, « les droits au logement sur la résidence principale que confère la loi en matière de succession tombent lorsque l'achat se fait par l’intermédiaire d’une société », rappelle Karine Le Garrec. Créer et animer une SCI a aussi un coût (établissement et formalités de création, ouverture d’un compte bancaire, établissement d’un bilan, tenue d’assemblées générales…) et peut d’ailleurs nécessiter de faire appel à un professionnel.
Enfin, s’il est possible d’acheter une résidence principale en démembrement, « il est davantage utilisé comme une technique d’investissement patrimonial, car dans la grande majorité des cas, il s’agira d’acquérir la nue-propriété et non l’usufruit, or la nue-propriété ne confère pas le droit d’habiter, indique Karine Le Garrec. Le démembrement n’a, le plus souvent, pas vocation à être utilisé pour une première accession au logement ».
DONATION AU SEIN DE LA FAMILLE
Une fois le mode d’acquisition défini, reste à financer le projet d’acquisition. Pour aider son(ses) enfant(s) à acquérir sa(leur) première résidence principale, il est fréquent que les parents lui(leur) donnent un coup de pouce « gratuit » sous forme d’une somme d’argent qui servira à l’apport et à régler les frais d’acquisition. Attention néanmoins à bien maîtriser les règles qui encadrent la donation d’argent. « En matière de don manuel, les parents réalisent un transfert de propriété sans acte notarié. Il faut alors veiller à son enregistrement auprès de l’administration fiscale afin de lui conférer une date, ainsi qu’utiliser prioritairement l’abattement spécifique pour donation de sommes d’argent lorsqu’il est applicable », explique Karine Le Garrec.
Aujourd’hui, les parents qui consentiraient un don de sommes d’argent à un enfant majeur bénéficieraient d’une franchise de 31 865€ chacun (soit 63 730€ pour le couple) ainsi que d’un abattement de 100 000€ pour tout type de bien sans condition d’âge, en ce compris des sommes d’argent (un couple pourrait ainsi donner 263 730€ en franchise d’impôts) L’espérance de vie s’allongeant, il n’est pas rare de voir les grands-parents faire des dons manuels à leurs petits-enfants, bénéficiant de l’abattement 31 865€ sous réserve qu’ils aient moins de 80 ans et que leur petit-enfant soit majeur, augmentant ainsi de manière significative les capacités financières du primo-accédant.
Ces donations peuvent également être envisagées par acte notarié avec les avantages qu’il confère puisqu’outre le conseil délivré par le notaire, l’acte authentique permettra d’encadrer la donation.
DONATION-PARTAGE
Pour Karine Le Garrec, « la donation-partage est toujours un allié auquel il faut penser dans une stratégie patrimoniale au sein de la famille, en particulier lorsque la donation des parents sert à l’achat d’un bien immobilier. En effet, à la différence d’une donation simple, la donation-partage fige la valeur des sommes données assurant sécurité et prévisibilité au moment du règlement de la succession du donateur, peu importe la destination des sommes données ».
PRÊT FAMILIAL
Toujours dans le cadre de la famille, le financement peut consister à solliciter ses proches pour un prêt dit « familial ». Mais, afin de s’épargner tout conflit, des précautions s’imposent. « Pour sécuriser l’engagement, le prêteur doit se réserver la preuve du prêt au moyen d’un écrit, conseille Karine Le Garrec. Ce dernier précise, entre autres, les modalités de remboursement (échéances, intérêts…) Dans le cas contraire, il pourrait naitre une tentation de qualification en donation avec toutes les conséquences qui en résultent ». À noter que tout prêt supérieur à 5 000€ doit être enregistré auprès de l’administration fiscale. Et, en cas de prêt non remboursé au décès des prêteurs, celui qui ne l’a pas remboursé verra sa part successorale réduite d’autant.
Si les dons et le prêt familial augmentent la capacité financière des primo-accédants, ces derniers la complètent souvent d’un crédit immobilier. Généralement souscrit auprès de leur banque, le taux d’intérêt pratiqué dépendra de la durée d’emprunt et des conditions de marché. Pour faciliter l’accès à la propriété, ils bénéficient aussi, sous conditions, de financement aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ) prorogé par la loi de finances pour 2024 jusqu’au 31 décembre 2027.
De même, les titulaires d’un plan d’épargne logement ou d’un compte épargne logement peuvent les utiliser, mais les conditions d’emprunt proposées sont plus ou moins avantageuses en fonction de leur année d’ouverture. Une simulation avec votre conseiller privé peut alors être pertinente. La loi autorise également un déblocage anticipé de son plan d’épargne retraite (PER) si le capital récupéré sert à l’acquisition d’une résidence principale.
Enfin, lorsqu’un crédit immobilier est souscrit, « il convient d’accorder une importance particulière au choix de l’assurance emprunteur qui, si elle n’est pas légalement obligatoire, demeure indispensable en cas de demande de prêt, souligne Karine Le Garrec. L’assurance décès-invalidité [ndlr: assurance emprunteur] est essentielle dans un parcours de primo-accession car elle évite de supporter la charge de remboursement. C’est une sécurité financière et psychologique pour ses proches ».
(1) Insee, enquête Histoire de vie et Patrimoine 2020-2021.
(2) L’évolution du profil du primo-accédant - Finance Conseil - 6 juillet 2023
