Sommaire
Le démembrement ? Ce terme aux consonances barbares désigne le fait de séparer le droit de la pleine propriété d’un immeuble ou un bien immobilier en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété. Chacun peut alors être attribué à une personne distincte, l’usufruitier et le nu-propriétaire. Une situation qui résulte, le plus souvent, d’une opération de transmission d’un bien. Soit des parents ont donné de leur vivant l’usufruit de l’immeuble à leurs héritiers pour profiter de l’avantage fiscal inhérent à ce type de donation. Soit l’immeuble a été démembré suite au décès d’un des parents, le survivant optant pour l’usufruit de tout ou partie de la succession de son défunt conjoint.
DÉFINITION DE L’USUFRUITIER
L’usufruitier dispose du droit de jouissance du logement et du droit d’en percevoir les fruits en le louant ou en l'occupant par exemple.
DÉFINITION DU NU-PROPRIÉTAIRE
Le nu-propriétaire se contente du droit de disposer du bien, au sens où l’usufruitier ne peut aliéner cet immeuble (vente, donation, destruction) sans son accord.
L’usufruit prend fin au plus tard au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devenant alors plein propriétaire. Cependant, l’usufruit issu d’une donation peut être transmis au conjoint survivant dans la rédaction de l’acte. On parle d’usufruit successif.
LA DONATION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ OU LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Cette forme de donation vous permet de transmettre la nue-propriété (la propriété sans l’usage) d’un bien immobilier ou de parts d’une société civile immobilière (SCI), dans des conditions fiscales avantageuses, tout en vous en réservant l’usufruit (droit de jouissance).
Ainsi vous conservez la possibilité d’habiter ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus. En revanche, vous ne pouvez pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
Votre donataire (le bénéficiaire du don), lui, n’acquiert la pleine propriété du bien ou des parts de SCI reçues qu’après votre décès et ce, sans fiscalité.
INDIVISION ET ABSENCE D'INDIVISION ENTRE NU-PROPRIÉTAIRE ET USUFRUITIER
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ou héritent d'un même bien, on parle alors d'indivision.
L'indivision entre un nu-propriétaire et un usufruitier peut être source de complexité. Dans une situation d'indivision, les deux parties possèdent des parts égales du bien et prennent des décisions conjointes concernant son utilisation ou sa vente.
En l'absence d'indivision : l'usufruitier a le droit de jouissance, tandis que les droits sur le bien sont clairement définis et séparés, le nu-propriétaire détient la valeur intrinsèque du bien. Quelle que soit la configuration, il est primordial que les deux parties comprennent leurs droits et obligations pour garantir une gestion saine et efficace de la propriété.
VIVRE ENSEMBLE EN TANT QUE NU-PROPRIÉTAIRE ET USUFRUITIER
Lorsque le nu-propriétaire et l'usufruitier choisissent de cohabiter au sein d'un même bien immobilier, la dynamique de leur relation se complexifie. Chacun possède des droits distincts sur le bien : l'usufruitier jouit du bien et en perçoit les bénéfices, tandis que le nu-propriétaire détient la valeur patrimoniale à long terme.
Cette cohabitation nécessite une compréhension claire de leurs droits respectifs et une communication ouverte pour garantir une coexistence harmonieuse. Souvent, cela se traduit par la mise en place d'accords ou d'arrangements spécifiques pour éviter les conflits potentiels.
CONDITIONS DE MISE EN LOCATION D'UN BIEN PAR L’USUFRUITIER
L’usufruitier peut occuper le logement, le prêter ou encore le louer pour en percevoir les loyers. Il peut procéder à l’exploitation locative du bien sans accord du nu-propriétaire, en vertu de l’article 595 du Code civil, quand il s’agit de conclure un bail d’habitation d’une durée maximale de neuf ans.
Il n’en va pas de même lors de la signature d’un bail commercial ou rural. Ces baux tenus pour des actes de disposition par le Code civil exigent un accord du nu-propriétaire. À noter toutefois qu’à défaut d’obtenir l’aval de ce dernier, l’usufruitier peut demander en justice l’autorisation de louer un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, artisanal ou industriel.
ENTRETIEN, RÉPARTITION DES CHARGES ET GROSSES RÉPARATIONS ENTRE NU-PROPRIÉTAIRE ET USUFRUITIER
Les articles 605 et suivants du Code civil répartissent les charges afférentes à un immeuble démembré lorsque le bien n’est pas mis en location. L’usufruitier n’est alors tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire. Exception : si ces gros travaux sont rendus nécessaires en raison d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier. En pareil cas, il peut être tenu à supporter ces interventions lourdes. Selon la loi civile, les grosses réparations constituent celles qui touchent aux fondations, à la structure et à la solidité générale de l’immeuble (poutres, murs, toitures notamment).
Toutefois, ces dispositions légales peuvent être modifiées dans le cadre d’un démembrement conventionnel (donation, par exemple). Une convention peut alors prévoir d’autres clés de répartition des charges d’entretien et de gros travaux entre usufruitier et nu-propriétaire.
À retenir : en l’absence de disposition particulière, en tant qu’usufruitier vous en supporterez l’essentiel (charges de copropriété, entretien courant, impôts locaux…), à l’exclusion des grosses réparations qui incomberont au(x) nu(s)-propriétaire(s).
Si l’immeuble est loué, la jurisprudence, notamment l’arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de cassation (3e chambre civile, n° 05-15.563), confère à l’usufruitier-bailleur les mêmes obligations que celles d’un propriétaire classique à l’égard de son locataire. Il doit donc, en tant que loueur, assumer la charge des grosses réparations nécessaires pour maintenir le logement en état d’être loué.
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IMPÔTS LOCAUX, IFI (IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE) : QUI PAIE QUOI ?
Concernant le paiement des impôts locaux, l’usufruitier est redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation quand le bien n’est pas mis en location. Dans le cas contraire, la taxe d’habitation est à la charge du locataire. Le paiement de l’IFI incombe également, en principe, à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété.
Mais dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Cette règle vaut notamment en cas de démembrement résultant d’une succession (sauf lorsqu’il résulte d’une donation au dernier des vivants). Le nu-propriétaire peut dès lors déduire de son assiette soumise à IFI les dettes souscrites pour la conservation.
ASSURANCE HABITATION : A LA CHARGE DU NU-PROPRIÉTAIRE OU DE L'USUFRUITIER ?
En ce qui concerne l'assurance habitation, il est essentiel de définir clairement les responsabilités de l'usufruitier et du nu-propriétaire. En général, c'est l'usufruitier, ayant le droit de jouissance du bien, qui souscrit à une assurance multirisque habitation couvrant les risques classiques ou bien son locataire. Toutefois, le nu-propriétaire doit s'assurer que le bien immobilier est correctement assuré - par exemple en qualité de propriétaire non occupant -, car en cas de sinistre majeur, c'est sa valeur patrimoniale qui pourrait être touchée.
