Location meublée : faut-il une assurance habitation ?

21/02/2022 - 4 min de lecture

Logement Décryptage

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Location meublée : faut-il une assurance habitation ?

Le type d’assurance dépend de l'utilisation qui est faite du logement. S’agit-il d’une résidence principale ou d’une location de courte durée (ou saisonnière) ? En fonction de la réponse à cette question, l’assurance du logement ne sera pas nécessairement la même.

Dans cet article, vous découvrirez les spécificités de l’assurance habitation pour une location meublée. Vous en apprendrez également davantage sur l’assurance propriétaire non occupant et la garantie villégiature qui sont deux autres couvertures à connaître lorsqu’on évoque l’assurance habitation location meublée.

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Sommaire :

UNE LOCATION MEUBLÉE, QU’EST-CE QUE C’EST ?

Un logement meublé peut recouvrir différentes formes : appartement, studio, chambre chez l’habitant, colocation… Pour être qualifié de meublé, un logement mis en location doit comporter un certain nombre de meubles. La liste de ces meubles indispensables dépend de la date de signature du bail :

Lorsque le bail de location a été signé avant septembre 2015, le logement doit être équipé de meubles (sans indication sur les critères d’ameublement), d’une literie, d’une gazinière ou de plaques chauffantes, d’un réfrigérateur et d’ustensiles de cuisine.

Lorsque le bail de location a été signé après août 2015, le logement doit être pourvu d’une literie avec couette ou couverture, de volets ou rideaux dans les chambres, de plaques de cuisson, d’un four ou four à micro-ondes, d’un réfrigérateur, d’un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°, de vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, d’ustensiles de cuisine, d’une table, de sièges, d’étagères de rangement, de luminaires ainsi que d’un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Par exemple, un aspirateur doit nécessairement être mis à disposition s'il y a de la moquette.

La liste complète des meubles et équipements mis à la disposition du locataire doit être annexée au contrat de location. Il est également indispensable de mentionner l’état d’usage des meubles et équipements. Si le logement en comporte pas ces éléments d’ameublement, alors il est considéré comme un logement vide.

LOCATION VIDE OU LOCATION MEUBLÉE : QUELLE DIFFÉRENCE AU NIVEAU DU CONTRAT DE LOCATION ?

La différence se mesure à quatre niveaux (pour un bail d’habitation classique) :

La durée du bail. La durée minimale est fixée à 3 ans pour un logement vide et 1 an pour une location meublée (9 mois si le locataire est étudiant).
Le dépôt de garantie. Il est plafonné à 1 mois de loyer dans le cas d’une location vide et 2 mois dans le cas d’un logement meublé.
Le préavis (ou congé). Si le préavis est à l’initiative du propriétaire, la durée de préavis est 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail (pour un logement vide) ou 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail (pour un logement meublé). Si le préavis est à l’initiative du locataire, le préavis est fixé à 3 mois minimum pour une location vide (1 mois minimum si le logement est situé dans une zone tendue ou dans certains cas particuliers) et 1 mois minimum pour une location meublée.
La fiscalité des revenus tirés de la location. Les loyers d’un logement loué vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, quand les loyers d’une location meublée sont des revenus locatifs à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’ASSURANCE HABITATION : OBLIGATOIRE POUR LES LOCATAIRES DE LOGEMENTS MEUBLÉS DEPUIS LA LOI ALUR

La loi du 26 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, prévoit l’obligation pour les locataires de locations meublées, c'est-à-dire des logements meublés occupés plus de 8 mois dans l’année.

Quelle obligation d’assurance pour le locataire depuis la loi Alur ?

La loi Alur liste précisément les garanties minimales qui doivent être souscrites par les locataires. Il s’agit de :

La garantie responsabilité civile (ou garantie RC), qui a pour but de réparer les dommages causés à autrui.
La garantie des risques locatifs (ou garantie RL), qui vise à protéger contre les sinistres locatifs tels qu’un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Cette garantie reste facultative pour les locations saisonnières.

Si un locataire ne fournit pas une attestation d’assurance habitation lors de la signature du contrat de location, le propriétaire bailleur a le choix entre plusieurs possibilités. Il peut ainsi refuser de signer le bail, résilier ou mettre en demeure le locataire puis souscrire une assurance habitation à leur place. A noter que l’attestation d’assurance habitation peut être demandée au locataire à chaque renouvellement du bail ou bien chaque année par le propriétaire.

Vous vous demandez où trouver une attestation d’assurance habitation ? Le plus souvent, ce document peut être téléchargé au format PDF depuis votre espace personnel ou via l’application mobile de votre assureur. Vous pouvez également solliciter son envoi par email, par courrier ou par téléphone.

Quelles sont les règles en cas de colocation ?

Les règles sont identiques en cas de colocation. Depuis la loi Alur, les colocataires peuvent, d’un commun accord, déléguer au propriétaire la souscription d’une assurance habitation. Cette solution présente deux avantages principaux. D’une part, elle peut s’avérer plus simple à mettre en œuvre, alors qu’il n’est pas toujours évident de se coordonner entre colocataires. D’autre part, le logement reste assuré même en cas de départ d’un colocataire.

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QUE COUVRE L’ASSURANCE HABITATION DANS UNE LOCATION MEUBLÉE ?

L’assurance habitation couvre le locataire notamment dans les situations suivantes :

Le dégât des eaux. Les dégâts des eaux peuvent être d’origines diverses. Ils peuvent provenir de fuites, de rupture, d’engorgement, de débordement ou de renversement des conduites non enterrées d'eau froide ou chaude, des conduites d'évacuation des eaux pluviales, des installations de chauffage central, des appareils fonctionnant avec de l’eau (lave-linge, lave-vaisselle...), des récipients (bac à plantes, réfrigérateur...). Selon l’étendue du contrat, l’assurance peut couvrir les dommages matériels (mobilier, équipements, marchandises…), les dommages immatériels (impossibilité d’utiliser un local sinistré…).

L’incendie ou l’explosion. Lorsque le départ de feu ou l’explosion se produit chez le locataire, c’est lui qui en porte la responsabilité. Si le locataire n’est pas assuré, il doit indemniser le propriétaire pour les dommages causés à l’immeuble sur ses fonds personnels. Si le locataire est correctement assuré, il lui suffit de transmettre l’ensemble des éléments nécessaires (photos du sinistre, factures des biens endommagés…) à son assureur qui prendra en charge l’ensemble des démarches.

En cas d’incendie, le locataire peut être dégagé de toute responsabilité s’il apporte la preuve que :

L’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Toutefois, la preuve n’est pas toujours facile à obtenir et peut nécessiter une expertise coûteuse. Les sommes susceptibles de rester à la charge du locataire non assuré peuvent donc être considérables. D’où l’importance de bien s’assurer contre le risque d’incendie quand on est locataire.

L’ASSURANCE PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT (PNO) EST-ELLE OBLIGATOIRE ?

Depuis la loi Alur, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire pour les propriétaires de logement soumis au régime de la copropriété. Cette obligation est valable que le logement soit occupé ou vacant, vide comme meublé.

À quoi sert l’assurance PNO ?

Cette assurance vient compléter l’assurance habitation du locataire si le logement est loué.

D’un côté, l’assurance PNO couvre les risques pour votre logement tels que l’incendie, l’accident électrique, le dégât des eaux ou encore le gel. L’assurance PNO peut aussi vous venir en aide en cas de catastrophe naturelle (tremblement de terre, tempête…) ou de force majeure comme la chute de la foudre. Selon l’étendue du contrat, l’assurance PNO peut couvrir le vol dans le logement ou le bris de vitre immobilier.

De l’autre, l’assurance PNO vous protège pour les risques en votre qualité de bailleur. Il peut s’agir de vos responsabilités vis-à-vis des locataires ou des autres tiers, mais aussi du préjudice subi en cas de loyers impayés ou de litige.

Le périmètre de chaque contrat PNO varie. Il est donc important de comparer les différentes offres des assureurs avant de souscrire.

Si vous êtes propriétaire, il est recommandé de faire le point avec le syndic de copropriété car le contrat d’assurance souscrit par la copropriété peut, dans certains cas, prévoir une assurance PNO pour l’ensemble des copropriétaires non occupants. Par conséquent, il serait inutile de souscrire en parallèle une assurance PNO qui ferait de facto double emploi.

Si l’assurance PNO n’est pas obligatoire pour les logements en monopropriété, elle reste fortement conseillée.

BON À SAVOIR

En tant que propriétaire, il est important de bien conserver tous vos documents – en particulier, les factures des meubles du logement mis à disposition – afin d’être indemnisé plus rapidement en cas de sinistre. Vous pouvez stocker une copie numérique de ces documents afin d’y accéder plus facilement si vous le souhaitez.

LA GARANTIE VILLÉGIATURE : IDÉALE POUR LES LOCATAIRES DE MEUBLÉS DE TOURISME OU DE LOCATIONS MEUBLÉES SAISONNIÈRES

L’assurance habitation pour les locations saisonnières de meublés de tourisme est soumise à des règles particulières. Quelles sont les spécificités du meublé de tourisme ? Et quelles sont les implications sur le plan assurantiel ?

Meublé de tourisme : définition

Le meublé de tourisme se définit comme un bien locatif dans lequel le locataire s’installe temporairement. Il s’agit donc d’un bien immobilier destiné à une clientèle de passage, que ce soit à la journée, à la semaine ou au mois.

L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme fournit un aperçu des différentes formes que peuvent recouvrir les meublés de tourisme ou locations meublées saisonnières : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Comment différencier location saisonnière ou touristique et bail d’habitation classique ?

Deux critères permettent de distinguer la location saisonnière ou touristique, d’une part, et le bail d’habitation, d’autre part :

Premier critère, le fait que le locataire n’y élit pas domicile et qu’il y réside principalement pour les vacances.
Deuxième critère, le fait que la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

Dans le cadre de la location d’un meublé de tourisme, la réglementation française n’impose pas au locataire de souscrire une assurance. Toutefois, il est important de nuancer cette absence d’obligation dans la mesure où le contrat de location peut prévoir ce que la loi n’exige pas. Le propriétaire a ainsi la possibilité de demander au futur locataire une attestation d’assurance au moment de la signature du bail.

La garantie villégiature de l’assurance habitation permet d’assurer un bien immobilier lorsque celui-ci est occupé pour une très courte durée. Très pratique, elle permet d’étendre la protection de la résidence principale à un logement temporaire. La garantie villégiature peut notamment être activée, sur simple demande à l’assureur, à l’occasion d’un week-end ou d’un court séjour.

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© Uni-médias – Février 2022
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