Avec l’apparition des plateformes de de réservations de locations en ligne (Abritel, Airbnb, Booking…), les locations meublées non professionnelles de courte durée se sont considérablement développées dans les zones touristiques. Avec pour effet de créer dans certaines régions d’importants déséquilibres entre l’offre et la demande de logements en résidences principales.
Pour tenter de lutter contre la crise du logement et réorienter l’offre vers un marché locatif plus traditionnel, « la loi de finances pour 2024 instaure une nouvelle limite pour l’application du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) aux locations de meublés de tourisme non classé », indique Ana-Bela De Jesus Carvalho, responsable fiscal Groupe Crédit Agricole Immobilier.
DES RÉGIMES ALIGNÉS…
Jusqu’à cette loi, le régime micro-BIC s’appliquait de plein droit aux contribuables exerçant une activité de location meublée lorsque son chiffre d’affaires annuel hors taxes (CAHT) n’excédait pas 188 700€ pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, 77 700€ pour les autres. Ce régime permettait de bénéficier d’un abattement forfaitaire respectivement de 71% et 50% (avec un minimum de 305€) sur les recettes issues de la location.
L’article 45 de la loi de finances pour 2024 vient modifier l’article 50-0 du Code général des impôts en abaissant ce plafond de CAHT à 15 000€ pour les activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme non classés. Sont concernés « les villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Parallèlement, le taux d’abattement forfaitaire appliqué au CAHT relevant du régime micro-BIC passe à 30%. Désormais, « le régime du micro-BIC est aligné sur celui du régime de micro-foncier pour une location nue de courte durée non classée », constate Ana-Bela De Jesus Carvalho.
… ET UN DÉROGATOIRE
Qu’en est-il des locations de meublé de tourisme classées et des chambres d’hôtes ? « Elles continuent de relever de la limite d’application du régime micro-BIC à 188 700€ et de l’abattement de 71% », répond la spécialiste. Et pour ne pas pénaliser l’offre de location de meublés de tourisme classés en zones non tendues - principalement rurales -, les propriétaires bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21%, soit un taux d’abattement de 92%, dans la limite de 15 000€ de CAHT (1). Précision : cet avantage est soumis au respect de la réglementation européenne de minimis (2).
BASCULER EN RÉGIME RÉEL
Dès lors qu’un loueur de meublé de tourisme non classé enregistre un CAHT supérieur à 15 000€, il n’est plus soumis au régime du micro-BIC mais « relève automatiquement du régime réel, précise la spécialiste. Il peut alors déduire toutes les charges liées à l’investissement à l’euro près (frais d’agence, de notaire, intérêts d’emprunt, travaux…) de ses loyers, réduisant ou effaçant leur fiscalité. Surtout, il va pouvoir amortir la valeur des biens (immeubles hors terrain sur environ 30 ans et meubles sur environ 10 ans), réduisant significativement l’imposition, voire générant un déficit reportable sur les années suivantes ».
Ce régime impose de tenir une comptabilité. Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable. Par ailleurs, les locations de courte durée pourraient être amenées à devenir des locations de longue durée. Elles seraient alors concernées par la loi Climat et résilience afin d’éviter de transformer une passoire thermique en logement touristique.
Au regard de l’article 1er de la loi de finances pour 2024, cette réforme s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2023 et années suivantes. Les clients intéressés par la location de meublé touristique de courte durée doivent donc, avec leur conseiller privé, porter une attention particulière au régime d’imposition à retenir.
